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2021-07-15 10:36
来源：搜房网曲靖
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最近，万科的现任总裁郁亮在股东大会上一番话，让人感觉意味深长。
郁亮说到，2021年以来，房地产市场出现了一系列的新变化，比如双集中、三条红线等。这些新变化都指向同一个目标：紧紧收缩金融机构流向房地产市场的资金管道。这个时候，现金流对于房地产企业而言，比销售、比拿地皮显得更为重要。郁亮总结指出“房地产正在加速回归到普通行业”阶段。
什么是“回归到普通行业”？言外之意是：房地产过去式是一个非普通行业，现在正在回落至普通行业。“非普通”和“普通”的差距在哪里？指闻君认为在于“高利润、高负债、高周转”这三个方面。房地产非常赚钱，这句话在以往很有道理，但是现在却不适用了。虽然说近期以来，主流房地产市场依然保持着房价上涨的态势，但是三红线和双限令下，大家都知道房企们承受了巨大的压力，今后想要继续在住房市场赚大钱，显得越来越不可能了。
在这个特殊的关头，不仅是房地产企业面临着经营的风险问题，买房人也可能遭遇一定的问题。前些年因为货币政策宽松、银行和金融机构的融资容易，所以高周转、高负债一度成为90%以上房企的运营模式。一块地皮刚刚拍卖下来，土地拍卖金都还没有缴纳完毕，楼盘就迫不及待地开盘预售，高负债的压力倒逼房企的运营速度越来越快，稍有不慎就有可能出现资金链断裂的问题，所以“空手套白狼”不断增多。
根据房地产机构的研究数据显示，我国的房地产开发商负债率基本都超过80%，这也就意味着，房地产开发商身上的负债，需要使用手中80%以上的资产来偿还。这就像一个滚滚的车轮，在车子不断前进的时间段里，没有啥问题，因为买房人会源源不断地冲进来推着车子前进，而一旦车轮停止了转动（或者转动稍微慢一点），那么这部车子就会被银行抵押收走。所以在高负债模式下，买房人面临着“无法交付、烂尾房”的一系列不确定性因素。
那么，究竟是什么让诸多房企2021年以来表现得不淡定呢？关键在于央行对楼市资金的种种限制。2020年8月末，央行和住建部联合组织了多家房企进行座谈会，提出了要求房企们全部降低负债的“三道红线”策略，房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。如果不能满足三红线标准，那么今后的融资增幅将受到限制，而截止2020年底，中国恒大、首开股份、绿地控股、泰禾集团、富力地产、华夏幸福全部属于不合格状态，三红线基本都踩中了。所以融资受限，成为了80%以上房企今后的必然归宿。
与此同时，另外一个“窘境”随即出现，在高负债的背景下，房企们已经背负的大额债务怎么办？根据贝壳研究院报告显示，在2021年全年，房地产企业到期的债务规模高达12448亿元！仅仅在7月份就有大约1400亿元债务到期，未来一段时间内，房企现金流将表现出一个紧张的状态，而现金就如同流淌的血液，一旦这个出现了停顿，那么房企很可能面临破产的结局。一方面是三道红线、另一方面是“两限令”，所以继续通过融资偿债、以债养债的路子已经行不通了。
此情此景，该如何是好？摆在多数房企面前的有一条路：降价促销。这也是判别楼市是否会迎来促销降价潮的依据。综上所述，3个信号已经显现了：
①高负债压力；
②融资受阻；
③楼市车轮慢下来。
市场上的买房信心本来就已经降低到了相对较低的水平，如果继续昂着头保持较高的销售姿态，那无疑是致命的，所以只能放低姿态、适度降价，以折价甩卖房产的方式冲量实现回款。
那么，下半年准备买房的人，该如何做出选择呢？
第一、优选大房企的房子。正如前文所说，金融机构已经开始压缩了流向房地产市场的资金规模，黄奇帆看得透彻，他指出，其实限制高房价的举措很简单，只需要禁止房企背着银行买地皮就可以了。现在看来黄奇帆的建议已经成真，在2021年两拨集中供地计划中，也正是考验开发商资金运转能力的时候。对于那些中小房企，本来可灵活周转的资流动资金就不多，加之以融资受限，很可能楼盘开发出现问题，烂尾也说不定，所以大房企的房产交付更有保障些。
第二、优选现房，避开期房。房地产大佬潘石屹曾直言，如果房价下跌达到20%，那么多数房地产企业将不复存在，言外之意很明显，房地产开发的净利润不过10%-20%，而一旦亏损超过这个尺度，则会陷入入不敷出的循环，倒闭也就不远了。随着房企们经营利润的减少，房产开发步入了普通低利润行业阶段，开发商为了更大程度保持利润，会在建筑质量动手脚，以次充好、空口承诺或越来越多，所以今后买房现房比期房要更有保障。
第三、除此之外，还建议优选毛坯房、避开精装房。有心人会发现，从2016年开始，精装房交付的楼盘越来越多，美其名曰一站式买房、领包即可入住，但实际上，房企是想把装修的利润也收归囊中，如果你交的装修费为2000元/平米，那么实际交付的标准可能是500元/平米，甚至更低，还不如自己装修更省钱。
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